东京购置房产注意事项,在日本购买属于自己的房子

身处异国他乡,买房子不是件简单的事情。小编在日本工作将近三年,最近终于找到了心仪的房子,下个月9月末就要搬到自己贷款购置下来的新房,结婚两年终于拿到属于自己人生的第一把房产钥匙,心情是ワクワク!下面小编也和大家分享一下自己在东京买房这一段过程中学到的日本购房注意事项,希望能给即将在日本购买房产的人提供一些帮助。如有问题欢迎留言,小编会及时回答更新东京购房需要注意的事项的。

新房还是二手房

  无论在国内还是在日本,购买房子时首先要决定是直接从开发商手中购买新房还是通过中介购买二手房。与国内不同,日本全国的房产交易平台特别发达,多数情况下在有购房意向后,就可以自行在网上进行筛选比较,在实际预约看房子时内心大概对房子的所有情报有所把握。在选择新房和二手房时,主要看中一下几个方面。

价格比较,相同条件二手房为新房价格的70%左右

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数据来自東京カンテイ2011年8月至2014年7月,其中二手房房龄均为10年,房屋面积均为70㎡。高层为20层以上,低层为5层以下。PicFromSuumo

同一地区,二手房价格比新房会便宜一些,一般相同面积的房子,房龄10年的二手房价格大概是新房的60~80%左右。但是近年来由于东京2020年奥运会影响,在港区等东京繁华地区甚至出现了二手房价格高于当初新房的售价,90年代房产泡沫后的日本房地产市场首次又出现了房产价格的大幅上涨,但主要集中在东京都内的繁华地段。

手续费用,二手房缴纳中介费,新房缴纳修缮基础金

二手房相对于新房需要额外缴纳大概房屋价格3%+6万日元的中介费,如果购买价格为2500万日元的二手房,需要缴纳大概为80~90万日元的中介费。而同样条件的新房,价格大概为3500万日元,可以省去此笔费用,但新房需要缴纳一部分的房屋修缮基础金,3500万日元的新房大概缴纳30万日元左右。

楼内房内设备配置

购买新房时去房产商看样板房(モデルルーム)以及楼盘建成后的楼内公用设施时,就会发现:近年来房产商开发的相同规模的楼盘内,公用设施的配置基本相同:24小时有人管理,24小时垃圾收集,楼内公用图书馆、自习室、公用可租借厨房,公用DIY房间,楼内标准配置酒店住宿服务,租车以及公用自行车租赁服务,以及地震等灾害后的紧急供电供水,防灾物资储备。

同时,房间内的配置也逐渐改进:天然暖房,冬天客厅可自行煤气供地暖;浴室桑拿功能,阴天浴室内晾衣风干功能;厨房自动刷碗机以及下水道垃圾自动粉碎清理功能;卫生间新式冲水马桶节省更多空间。

一户建别墅还是公寓楼房

日本购买房屋一般为土地所有权,即购买房屋之后,世世代代房子都属于你,所以在国内很难拥有别墅的中国人想在日本买一套一户建别墅的不在少数,这篇文章详细分析了一户建和别墅的区别,>>东京购买房地产,一户建别墅还是公寓式楼房?

防震标准以及地盘坚固与否

众所周知,日本是个多地震的国家。虽然现在的建筑基本都是耐震构造,但是当大地震发生时,地盘软弱的区域建筑物的损伤程度相对会更大一些。如下图所示,以坚固的地盘做支持层,直接在上面建造楼房是最理想的形式,这样的楼房基础被称为是直接基础;如果在稍软一些的地盘上建筑楼房,则需要打杭到坚固的地盘,靠杭来支持整个建筑物,所以这种基础被称作是杭基础。如果建造房子时,打杭没有充分打到支持层,就会出现楼房倾斜的现象。

地盘与建筑物的关系

地盘与建筑物的关系

地盘越软弱的地方,打到支持层的杭的长度越长,一些靠海区域杭的长度甚至达到了50m以上。目前相关领域的专家认为50m以上的杭的安全性还是个未知数。虽然在2011年东日本大地震很多高层塔楼安然无恙,但是埋在地下的杭变成了什么样子谁也不知道,令人担心的是接下来再次发生大地震时还会不会安全。所以买房子时能够选择直接基础的可能更好一些。

如果想调查地盘的坚固程度,可以利用日本防灾化学技术研究所开发的“地震灾难地图”。

日本地震灾难图

日本地震灾难图

打开网页后,切换到【表层地盘】,从下拉列表中选择【30m平均S波速度】选项。“30m平均S波速度”的值越小(地图上红色部分)地盘越软。值在200m/s以下的需要注意,地震时可能摇感较强。

地盘硬度调查方法

地盘硬度调查方法

开发商的品牌力

就像是买衣服买化妆品等普通商品一样,买房子也要看重品牌。知名开发商开发的地产房子品质好、安全性高,值得人信赖。而且今后房子的资产价值比较难下降,卖的时候也相对容易一些。

2016年楼房品牌前十名

  • 1 Park Mansion(パークマンション),三井不动产
  • 2 Park Court(パークコート),三井不动产
  • 3 The Park House Gran(ザ・パークハウスグラン),三菱地所
  • 4 Grand Hills(グランドヒルズ),住友不动产
  • 5 Proud(プラウド),野村不动产
  • 6 Brillia(ブリリア),东京建物
  • 7 Park Tower(パークタワー),三井不动产
  • 8 City Tower(シティタワー),住友不动产
  • 9 City House(シティハウス),住友不动产
  • 10 Park Homes(パークホームズ),三井不动产

除了上面介绍的品牌外,有名的品牌还有东京不动产的BRANZ(ブランズ)、新日铁与和不动产的Livio(リビオ)等。

周边生活环境

如果家里面有小孩子或者有要小孩准备的,还要考虑周边是否有保育园、小学校等基础设施。即便是有保育园也最好确认一下是否容易申请。因为日本即便是少子化,还是有很多待机儿童,申请不到保育园的名额。

购物设施

购物设施

周边是否有医疗设施和大型超市也是需要考虑的因素,和将来生活的便利性有很大关系。

屋子是否向阳。如果阳台是南向的,冬天会比较暖和一些,晒衣服什么的也很方便。即便是南向的,还要和房地产公司确认好楼房周边的开发情况,是否未来会建造新的更高的楼房遮挡了阳光和视野等。

交通便利程度

在国内大家买房偏重于是不是学区房,在日本因为大家上班上学的出行方式主要是电车、地铁,所以更看重交通的便利性。在选房子时尽量选择离车站近一些的,或者距离楼房最近的车站是急行、快速电车停车的大型车站。交通便利性也是衡量楼房资产价值的一个重要因素。

小结

说了这么多,其实买房子还是自己的事,上述内容仅供参考。有时候受资金的限制,可能找不到十全十美的房子,这时候思考一下自己最重视哪些因素,然后折中选择。祝大家都能买到舒服的好房子!

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1 Response

  1. matt 2016年10月28日 / 10:26

    很好很专业

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